【初めての不動産投資】区分投資の魅力！投資運用のメリット＆デメリット

マンション投資には大きく分けて「区分投資」と「一棟投資」の2種類があります。投資を始める前にはどちらにするかよく考えておきましょう。この記事では、区分投資に興味がある方やこれから区分投資を検討したい方に向けて、そのメリットやデメリット、運用に向いている人などについて解説します。

区分投資（区分マンション投資）の魅力～一棟投資との違いとは～

区分投資とは、その名の通り区分けにされたマンションを投資のために所有することです。マンションを棟ごと所有するのではなく、区画単位で購入して区分所有し、賃貸運営を行います。区分投資なら初期費用が少なくて済むのが最大のメリットで、いろいろな場所のマンションを複数購入するなどしてリスクを分散させることも可能です。
これに対して、マンションを棟ごと所有することを一棟投資といいます。初期費用は当然区分投資の数倍から数十倍もの規模になります。投資額が大きくなるものの、その分うまく運営すれば収益も十分な額を見込める投資方法といえるでしょう。

区分投資の5つのメリット

区分投資には、初期費用・維持コスト・リスクなど、さまざまな面でメリットがあります。具体的にどんなよいところがあるのか、一棟投資と比較しながら5つに分けて紹介します。

1.初心者でも手を出しやすい

区分投資なら物件の取得費用がそれほどかからないことから、初心者でも気軽に始めることができます。一棟投資をしようと思うと億単位のお金を準備する必要がありますが、1室だけであれば通常は数千万円ほどしかかかりません。資金に余裕があるなら借り入れをせずにキャッシュで手に入れることもでき、ローンに頼らずに不動産投資を始めることが可能です。

2.メンテナンスが簡単

マンションを一棟持つ場合はエントランスや廊下などの共用スペースのメンテナンスをする必要がありますが、1室だけならその必要はありません。既に決まっている管理システムを使うことが多いので、きちんとした管理会社ならば運営されている仕組みをそのまま使えばよいので手間も省けます。自分が所有している室内のメンテナンスだけで済むので、管理はそれほど難しくありません。

3.維持費用が低い

初期費用だけでなく、維持コストもそれほどかからないのが区分投資のよいところです。専有部分のメンテナンスを修繕積立費でまかなえるため、一棟投資のように大規模な修繕費用が出ていく心配はないのです。

4.リスクを抑えられる

一棟投資よりも投資額が少ない区分投資は、予想に反して収益を上げられなかった場合の損失も少なくて済みます。家賃が低下した時や想定外のメンテナンス費用がかかった時なども、一棟投資ほど大きな打撃を受けることはありません。複数のマンションの部屋を所持している場合は、火事や災害などによるリスクを分散させることができます。

5.流動性が高く売却しやすい

今後不動産を手放すという決定をした時も、マンション1室なら需要が高いので、スムーズに売却の手続きができます。マンションを一棟売るとなると、購入できる人は金銭的に余裕がある人に限られてしまいますが、1室だけなら物件価格は低いため、購入できる層が多いのです。

区分投資5つのデメリット

さまざまなメリットがある区分投資にも、デメリットはやはり存在します。不動産投資はリスク管理が重要なので、区分投資に関してもデメリットについての知識を身につけておきましょう。

1.空き室になると収入が得られない

マンションを1室所有している場合、家賃収入はその1室だけに頼ることになります。つまり、空き家になった時は家賃収入がゼロになり、不動産投資による利益は得られないのです。いつ次の入居者が現れるかや、次の入居者がいつまで住んでくれるかなどは想定できないので、採算が合うかどうかと気を揉むこともあるでしょう。

2.リフォームの範囲が限られる

区分マンションでリフォームできる範囲は、基本的に専有部分のみです。エントランスや外壁などを今よりも魅力的にしたいと思っても、オーナーの意思で自由にリフォームすることはできません。このことは新築や築浅の建物では問題になることは少ないものの、築年数がある程度経過した建物ではリフォームの自由度の低さがウィークポイントとなりやすいでしょう。

3.一棟投資よりも利回りが低い

区分投資なら物件の取得費用は抑えられますが、購入できる層が増える分、割高な価格が設定されているケースがよくあります。それにより、投資によって得られる利益は一棟投資に比べて低くなる傾向が見られます。

4. 家賃収入に対して管理費や修繕積立金が高い

区分投資のメリットの段落では、メンテナンス費用が少ないという点に言及しました。確かに修繕費用自体は安く済むものの、家賃収入に対しての管理費や修繕積立金の割合という観点から見ると、一棟投資よりもその割合は高くなりがちです。家賃収入のうち半分が管理費と修繕積立金によって失われるというケースも珍しくありません。

5.銀行からの融資が受けにくい

担保価値という観点から見ると、区分所有のマンションには一棟所有しているマンションほど、価値は高くないという見方が一般的です。そのため、融資を受ける場合には個人の与信枠を使わなければなりません。個人の与信枠を使い切ると新たな借り入れができなくなるので、不動産投資を拡大したいと思ったときに望むような運用ができなくなる可能性もあります。

区分投資の運用に適している方の特徴

初心者向けともいえる区分投資は、サラリーマンなど副業で投資を始めたい人に向いています。本業が忙しくても管理が楽なので、副業としてそれほど手間をかけずに賃貸運営をすることができるからです。物件価格がリーズナブルでまとまった貯蓄があれば、キャッシュでの購入も可能なため、少ない初期投資や借り入れせずに不動産運用を始めたい人にも適しています。エリアも自由に選びやすく、複数マンションの部屋を持つこともできるので、リスクを最小限に抑えたい人にもオススメの方法といえるでしょう。

まとめ

一棟投資よりも初期費用や維持費が少なく、リスクも少ない区分投資は、初心者や副業で不動産投資を始めたい人にオススメの投資方法です。この記事で紹介した情報を参考にして、メリットだけでなくデメリットにもきちんと目を向け、慎重に検討して物件を購入するようにしましょう。