【不動産投資の基本】新築物件か中古物件か

不動産投資を始めようと考えた時、新築物件か中古物件かと悩むのではないでしょうか？
最近では、新築マンションのみを扱っている会社。中古のワンルームのみを扱っている会社。など、どちらかに特化した物件を扱う会社が増えて来ています。

そこで、本記事では、新築物件・中古物件の特徴や長所・短所をご紹介いたします。

新築物件のメリット

新築物件のメリット・デメリットを確認していきます。

空室リスクが低い

新築物件といえば設備も最新であり、セキュリティ設備も整っているので、同じような家賃で、立地条件もさほど変わらないとなれば、ほとんどの方が新築物件を選びます。その為、入居を希望する人が増え、空室リスクは低くなると言われています。

融資が受けやすい

一般的に、新築物件は金融機関などから高い評価を得られるようで、融資が受けやすいと言われています。物件の条件や、金融機関にもよりますが、頭金なしでもローンを組むことも可能な場合があるようです。

修繕費が安い

新築物件の場合、設備も最新ですから当面の間は、修理やリフォームなどは必要がありません。もし、購入後にキズや不具合があっても、10年間は「瑕疵担保責任」により、売主に請求することが可能です。

新築物件のデメリット

利回りが低い

利回りとは、投資した金額に対して、どれだけ収入を得ることが出来たかを表しています。この利回りの数値が高いほどよいと言われていますが、新築物件は、購入価格がどうしても高くなってしまうので、利回りが低くなってしまいます。

入居率などのデータがない

中古物件であれな、今までの実績などを参考にすることができますが、新築物件ですと、そういったデータがないため、予測することが出来ません。
入居者が入るであろうという地域であっても、実際、空室のままだったという可能性も大いにあります。

価格の下落

新築物件は、不動産会社などの利益が上乗せされているので、購入価格は高くなっています。そのため、売却をする際は、2割程度価格が下がると言われています。また、1年も経てば、中古物件という扱いになるので、家賃収入などの価格の見直しも必要となります。

中古物件のメリット

続いては、中古物件のメリットを見て行きましょう。

利回りが良い

新築物件のデメリットであった利回りの部分ですが、中古物件ではメリットとなっています。
これは、購入価格が低くなるので、利回りが良くなってきます。築年数が増えるほど、この利回りの数値は高くなると言われています。

好立地の物件が手に入りやすい

駅から近い、小学校やショッピングモールなどが近くにある。といった立地は、とても人気がある為、都心であればすでにマンションなどが建設されていることがほとんどです。その為、新築物件で駅近などといった好立地の物件を探すのはとても大変ではありますが、中古物件であれば、購入しやすい状態にあります。
ですので、立地にこだわって不動産投資を始めたいという方は、中古物件を探すのが良いかもしれません。

収入の予想しやすい

過去の実績があるので、家賃収入を予想することが可能です。中には、入居者がいるままの状態で販売をされることもあり、その場合は、すぐに家賃収入を得ることが可能です。

中古物件のデメリット

修繕費用がかかる

この項目は、中古物件の一番のポイントになるかと思います。特に、築年数が経過していくと、修繕箇所が増えてきますし、大掛かりな修繕になることも予想され、購入してすぐにまとまった費用が発生することが予想されます。ですので、この部分を見据えて購入をする必要があります。

空室率が高くなる場合がある

築年数が増えることによって、外観の劣化や設備の性能などが出てくるため、新築物件などに比べると、入居率が低くなることがあります。
新築物件のメリットの箇所でも記載しましたが、同じ条件であれば、新築物件へ入居を決める人が多いので、どうしても空室率が高くなってしまう事があります。

融資が通らない場合がある

新築物件のメリットでもある融資が、中古物件ではデメリットとなりうることがあります。経過年数があまりにも経ちすぎると、物件そのものに資産価値がないと判断され、融資が受けれないという場合があります。仮に融資が受けれたとしても、いい条件内容ではなかったりすることも。
融資を受けて購入する場合は、この点も含めて検討する必要があります。

新築物件か中古物件かの総括

新築物件、中古物件、共に一長一短でありどちらが良いという判断がつきません。その為、あらゆるリスクを回避するためにも、自分自身も勉強をすることが大切ですが、やはり限界もあるので、プロの方にお任せするのも必要です。
不動産投資を成功させるには、とにかく信頼できる不動産会社を見つけることが必要不可欠ですね。